文｜袁小丽

剪辑｜刘鹏

2026 年的楼市"小阳春"，终于在一线城市有了更明晰的体感。

3 月，上海二手房成交 3.1 万套，创近 5 年新高，4 月成交近 2.9 万套，创近十年同期新高；北京二手房 3 月成交近 2 万套，刷新近 15 个月纪录，4 月成交近 1.8 万套，相通创近 5 年新高；广州、深圳二手房成交也赫然回升。更时弊的是，国度统计局数据领略，3 月一线城市新址、二手房价钱环比近三年来初度沿途高涨。

阛阓情愫也随之发生变化。往常两年的不雅望运转松动，部分优质房源议价空间收窄，热门楼盘列队、摇号、快速去化的场景重现。高盛、摩根大通等海外投行生僻集体唱多，高盛以至预测上海、深圳中枢区域房价改日三年累计高涨约 15%。

与此同期，战术端也在握续发力托底。近期，深圳、广州、天津等要点城市密集出台楼市优化战术，积极反映 4 月 28 日政事局会议"清贫踏实房地产阛阓"的导向。

战术的悉力，让 2026 年楼市信心继续复原。

01 一线城市楼市迎来最强"小阳春" ，二手房成交量创 10 年新高

2026 年 3-4 月，四大一线城市二手房成交迎来集体性爆发。

上海是这轮楼市回暖中最拉风的城市。据网上房地产数据，3 月上海二手房累计成交约 3.1 万套，创下 2021 年以来月度新高，亦然近 5 年最高值。4 月成交量虽稍有回落，但仍接近 2.9 万套，创下近十年同期最高。

北京方面，3 月二手房成交量接近 2 万套，创近 15 个月新高。4 月网签数据 17893 套，环比虽有所下降，却创下了近 5 年来同期最高纪录。

据广州市房地产中介协会数据，3 月广州二手房网签 10785 套，环比增长 141.38%，单月网签量初度打破万套。4 月成交量约 10300 套，相通创下近十年同期最高。

深圳 3 月二手房成交 5071 套，环比高涨 117%。4 月回暖势头延续，据乐有家辩论中心数据，4 月深圳二手房成交 5644 套，环比高涨 11%。

新址阛阓，各城市中枢板块推崇相通活跃。

北京 3 月新址成交 3552 套，13 个技俩扎堆入市，半数认购率在 40% 以上，个别热门楼盘去化率超 90%。4 月新建商品房住宅成交 6290 套，创近 27 个月新高。上海 3 月新址成交面积 56.3 万日常米，环比增长 251.6%；4 月成交面积 101.2 万日常米，热度保管高位。广州 3 月新址网签 7059 套，环比增长 241%；4 月成交 5726 套，同比仍大幅增长 1.33 倍。深圳 3 月商品住宅成交约 2827 套，环比增长 118%；4 月成交 3401 套，环比高涨约 20%。

阛阓体感也在变热。深圳龙华区一技俩因购房者和中介今夜列队，现场一度失控，开辟商随后巨大约歉。类似的列队抢房、开盘快速去化表象，也出当今东莞、南京等部分强二线城市。从一线到中枢二线城市，阛阓热度正向强二线城市道路式传导。

02 房价止跌，一线城市房价三年来初度全线环比高涨

比成交量更受包涵的是房价的涨跌。

国度统计局数据领略，2026 年 3 月，一线城市新址价钱环比高涨 0.2%，闭幕了荟萃 10 个月的下行态势；二手房价钱环比由上月下降 0.1% 转为高涨 0.4%，摒弃了长达 11 个月的握续着落。

分城市看，北京二手房价钱环比高涨 0.6%，领跑宇宙，新址价钱握平；上海二手房价钱环比高涨 0.4%，新址高涨 0.3%；深圳二手房价钱环比高涨 0.4%，新址高涨 0.2%；广州二手房价钱环比高涨 0.2%，新址高涨 0.3%，时隔三岁首度杀青新址与二手房双双环比高涨。

这是近三年来，一线城市新址和二手房价钱初度杀青环比全线高涨。

贝壳辩论院追踪的实时往复价钱也领略，一线城市及南京、苏州等头部二线城市的房价成立幅度更为赫然，70 个大中城市中房价环比高涨的城市个数也在增多。跟随价钱回暖，中枢城市部分优质房源的议价轨则运退换化：此前长期存在的"买方阛阓"阵势运转松动，中枢优质房源不再大批降价促销，部分业主议价意愿赫然增强，部分热门学区、地铁板块房源以至出现小幅溢价。

03 积压需求开释，刚需和改善从不雅望转向起原

凭据贝壳平台往复数据及要点城市调研统计，本年一季度，购房者心态发生了赫然变化：不雅望客户的占比下降了 10 个百分点，降至近两年最低；积极入市的买家占比升迁了 7 个百分点。这意味着，那些握币恭候已久的潜在购房者，在战术利好、利率下行与价钱诊疗到位后，终于运转举止了。

这些买家是谁？ 从多家机构、一线分析师及房产中介反馈看，主若是自住刚需和改善型需求。

58 安堵客辩论院院长张波向腾讯财经暗意，凤凰彩票中国官网入口现时上海购房主说念主群主要分为两类：一类是本年 2 月上海限购减弱后带来的新增需求，占比约 60%，在二手房成交中占据主力；另一类是改善需求，其中偏中高端的改善需求主要聚集在新址阛阓，占比约 30%。纯投资类需求已不及 10%。

北京阛阓也呈现类似特征。合硕机构首席分析师郭毅向腾讯财经指出，从本年小阳春的二手房成交结构来看，低总价、位置较好、房龄偏长、面积偏小的屋子，升温最为赫然。

真实案例更能讲解这种变化。

在北京职责十年的岳先生，最近起原了一套总价不到 200 万元的小户型。他感叹："在北京买房，以前念念王人不敢念念。"往常几年房价握续着落，身边赓续有一又友起原买房，他也运转包涵阛阓，但他的预算唯有 200 万。

200 万在北京能买那里？新址赫然不行能，最终他将贪图锁定在二环到三环之间的"老破小"。他发现这个区域的租售比较高，况且中枢肠段莫得新增地皮供应，改日要么校正、要么原拆原建，长期看仍会升值。从看房到成交仅用了 3 天，他最终以 190 多万元拿下了东二环一套 40 多平米的小两居室——就在 4 月 23 日刚签约。

闫先生一家从 2025 年运转看房。旧年 3 月看中了昌平回龙不雅片区一套三居室，那时房主报价 380 万元，议价空间有限。闫先生孩子也曾上大学，买房纯正自住，他不荼毒。恭候了一年后，本年 2 月同小区类似房源最低成交价已降至 270 多万元；3 月成交价多在 275 万至 330 万元之间。闫先生以为房价基本踏实，该起原了，最终在 3 月份以 280 万元拿下了该小区一套三居室。

这类需求不是短期行情刺激出来的，而是往常一年多积压下来的真实自住需求。正如广东省城乡酌量住房战术辩论中心首席辩论员李宇嘉向腾讯财经分析所言，一线城市 3、4 月二手房成交改进高，一方面是因为入学、做事等刚性需求，另一方面则是 2024 — 2025 年房价赫然回调，已达到好多刚需家庭可支付的水平。

比拟刚需群体对价钱的敏锐，改善型群体更包涵房源的品性。

同策辩论院联席院长宋红卫向腾讯财经暗意，新址阛阓在"好屋子"新规指点下，房屋品性、配套和得房率赫然升迁，即便价钱小幅高涨，执行使用面积的单价并莫得上升太多。

不外，比拟二手房，新址价钱大批偏高，部分改善需求仍在不雅望瞻念望。

车女士一家六口面前住在一套两居室里，念念置换三居室。但她看了一圈后发现，吉祥访(中国)手机网"地段好少量的新址，单价大批在 10 万元傍边。800 万预算只可买到 80 平米傍边的屋子，面积并不比我方当今的屋子鼓胀。再加上车位、物业费，换房资本太高。"

如果看二手房，面前还莫得找到安妥的房源，我方的屋子短时间也卖不出理念念价钱，她决定再不雅察一阵。

04 高盛预测沪深房价改日三年高涨 15%，摩根大通预判中国楼市触底反弹在即

伴跟着 3、4 月楼市回暖，国表里头部机构也运转密集更新对中国房地产阛阓的研判。

高盛在 4 月论说中指出，上海和深圳房地产阛阓有望在 2026 年底率先触底，复苏节律将最初其他一线及二线城市约 6 至 24 个月，预判 2025 至 2028 年时间，上海、深圳中枢区域楼市累计涨幅可达 15%。

高盛还将一线城市复苏旅途分为几个梯队：上海、深圳为第一梯队，有望率先触底高涨；北京为第二梯队，或滞后 3-6 个月；广州为第三梯队。其中枢判断是，一线城市中枢房产的资产价值将率先完成成立。

摩根大通的判断相通偏乐不雅，认为中国房地产阛阓已周边出动点，预测 2026 年一线城市二手房价钱同比握平至微涨 3%。其依据包括：3 月一线城市二手房价钱环比转正、成交放量，供给握续收缩，以及价钱进一步着落空间有限。

摩根大通还指出，香港楼市反弹对内地中枢城市造成预期传导，股市高涨后的"钞票效应"也在逐步振荡为购房需求。

国内机构则大批呈现乐不雅中偏严慎的魄力。

华泰证券在 4 月份论说中指出，2026 年一季度房地产阛阓改善迹象好于往年，预测宇宙房价着落速率放缓，但全面企稳仍需不雅察置换链条、房钱及利率环境。

中指辩论院判断，2026 年一季度中枢城市楼市成立信号进一步明确，阛阓正在走出漫长的筑底阶段。但其同期教唆，非中枢城市、非优质房源的去化压力依旧严峻，房价全面普涨行情不会重现，改日楼市将插足结构性成立阶段。

05 楼市回暖是结构性成立，而非全面"牛市"

面临现时楼市热度与机构看多声息，阛阓极易生息"全面牛市重启"的狂欢情愫。但客不雅来看，尽管一线城市 3、4 月成交和价钱均出现赫然改善，但从宇宙层面看，房地产行业仍处于诊疗周期之中。

国度统计局数据领略，2026 年 1-3 月，宇宙房地产开辟投资同比下降 11.2%，房企拿地、投资依旧严慎。

张波指出，"本年小阳春是典型的局部结构性回暖，最大特色即是分化——硬汉恒强，弱者更弱。在东说念主口流入、产业撑握强的中枢城市中枢板块，尤其是一线城市的部分热门板块，成交创连年同期新高；但更多中小城市去库存压力仍然隆起。"

这种分化不仅存在城市之间，也存在于城市里面。一线城市的中枢区、产业区、学区、地铁板块、次新改善小区，更容易取得买家招供；远郊大盘、配套不及区域，仍然需以价换量。

宋红卫分析，一线城市二手房成交量继续上升，与我国中枢城市插足存量阛阓阶段凯旋干系。更巨大的是，部分中枢区域二手房价钱诊疗已接近底部，租售比可跨越 2.5%，与公积金贷款利率水平大约握平。在低利率环境下，一些购房者运转再行计算"买"和"租"的性价比，认为购房比租房更合算，访佛传统小阳春和战术支握，楼市热度当然更高。

郭毅也认为，撑握这波楼市热度的原因主要有两方面：一是握续的战术宽松，包括降首付、降利率、税费减免等举止，镌汰了购房支付门槛和总资本；二是二手房价钱诊疗已相对到位，合座性价比隆起，部分购房家庭挂牵踏空，聘请实时起原。

但她也强调，这波需求本体上是往常一年累积需求的聚集开释，阛阓能否握续，还要看后续成交和价钱能否踏实。

从往年训诫看，五六月份不时会出现季节性回落。但李宇嘉暗意，"如果二手房挂牌量握续踏实和减少，挂牌价钱就不会像 2025 年二季度那样大幅下滑。"他认为，本年 3-4 月的热度有望延续到 5 月。

张波也有类似意见。他指出，诚然宇宙阛阓信心尚未全面复原，但中枢城市的信心已赫然升迁。尤其北京、上海二手房挂牌量自旧年高点已荟萃多月环比下降，累计降幅超 8%。跟着 3-4 月中枢城市房价止跌转涨，房主信心回升，抛售情愫赫然降温，业主惜售及主动撤牌增多，优质房源议价空间进一步收窄，阛阓正从"以价换量"向"价稳量升"过渡。他预判，5-6 月虽难打破 3-4 月的成交峰值，但不会出现断崖式回落，有望保管在相对高位。

06 战术悉力，深圳、广州率先起原，北京能否跟上？

战术端运转密集悉力。4 月 29 日、30 日，深圳、广州先后出台楼市优化战术。

深圳进一步减弱限购，镌汰购房门槛：深户家庭在福田、南山、新安等中枢区域可购买 3 套；非深户满 1 年社保可购 2 套；仅握居住证、无需社保也可购买 1 套，同期公积金家庭贷款上限提高至 351 万元。

广州推出"穗八条"，包括提高公积金贷款额度、支握"卖一买一"、拓宽房票适用界限等举止，并初度提议"卖旧买新"专项补贴，单套最高补贴 3 万元。

天津也出台 11 条新政，围绕周转存量商品房、知足刚性需求、饱读吹改善性住房耗尽。

这些战术出台的时间点并非恐怕。4 月 28 日政事局会议开释出"清贫踏实房地产阛阓"的明慑服号，随后要点城市赶快跟进，中枢贪图是稳预期、稳成交、稳价钱。

李宇嘉指出，广深聘请在五一长假前出台新政，一方面是落实政事局关于"清贫踏实房地产阛阓"的条目，另一方面是但愿在 5 月驾临前，通过战术发布，将 3、4 月的热度巩固传导至 5 月，并哄骗五一假期的各样购房节激活阛阓情愫，幸免季节性要素消退后导致 5 月阛阓赫然下滑。

在他看来，如果往复活跃度大要保握，5 月性价较高的热门新盘不错带动点状回暖，而 3、4 月二手房活跃也将助推"卖旧买新"，5 月阛阓仍有望保握在相对高位。

郭毅则认为，2026 年以来，上海、深圳接踵针对居住证和限购战术进一步松捆，这为北京提供了参考。如果北京后续也能对五环内战术进一步优化，那么 3、4 月由二手房刚性需求累积的热度，有望向改善需求传导，从而对阛阓握续转暖起到积极作用。

不外，她也教唆，北京二手房阛阓并未出现根人性的供不应求。面前挂牌房源量仍保握在 14 万套傍边，比拟阛阓上行通说念时间的 8 万至 10 万套，仍处于相对高位；但与历史峰值 17.6 万套比拟，已有赫然回落。

因此，现时北京阛阓正处于"企稳筑底、历程中跟随小幅波段式回暖"的态势。

改日阛阓阵势会不会出现新的演变？仍需看两方面：一是战术能否握续发力；二是跟着廉价房源逐步售出，交易两边的热沈博弈能否带动价钱杀青"由点及面"的回暖。郭毅强调吉祥访中国体育手机官网，唯有当价钱简直夯实了阛阓底盘，同期成交量握续攀升，才能认定阛阓简直回暖了。